Smlouva o zřízení předkupního práva k nemovitým věcem - vzor (formulář, tiskopis) zdarma ke stažení online
Vzor je opraven dle nového občanského zákoníku 2014
_
SMLOUVA O ZŘÍZENÍ PŘEDKUPNÍHO PRÁVA K NEMOVITÝM VĚCEM
Níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli podle ust. § 2140 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění,
I.
Smluvní strany
Dlužník: Martin Kovář, r. č. 751105/1108, bytem Plzeňská 97, 150 00 Praha 5,
a
Předkupníci: Jana Kovářová, r. č. 825501/1972, bytem Plzeňská 97, 150 00 Praha 5,
Leona Kovářová, r. č. 895501/1978, bytem Znojemská 125, 150 00 Praha 5,
tuto smlouvu o zřízení předkupního práva
k nemovitým věcem
II.
Prohlášení smluvní strany
Martin Kovář v této smlouvě vystupující na straně dlužníka podpisem této smlouvy prohlašuje, že je na základě kupní smlouvy ze dne 1. 9. 1999 s právními účinky vkladu ke dni 20. 9. 1999 (č. j. V11 4205/99), výlučným vlastníkem pozemku st. p. č. 1240/1, zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1567 m2, jehož součástí je budova č. p. 103, nacházející se v k. ú. Trnovany, obec Teplice, okres Teplice, zapsané na listu vlastnictví č. 443 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice.
III.
Zřízení předkupním právu
Smluvní strany si ve smyslu ust. § 2140 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „NOZ“), sjednávají předkupní právo pro Janu Kovářovou a Leonu Kovářovou (dále jen „předkupnici“) k pozemku p. č. 1240/1 - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 1567 m2, jehož součástí je budova č. p. 103 – rodinný dům stojící na tomto pozemku, nacházející se v k. ú. Trnovany, obec Teplice, okres Teplice, zapsaný na listu vlastnictví č. 443 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice.
Předkupní právo obligačně zavazuje pouze smluvní strany, nepodléhá vkladu práva do veřejného seznamu, nepřechází na dědice a nelze je zcizit.
IV.
Obsah předkupního práva
Obsahem takto zřízeného předkupního práva je závazek dlužníka pro případ, že by nemovité věci specifikované v čl. II. této smlouvy, chtěl jakýmkoliv způsobem zcizit (prodat, směnit, darovat), nejdříve tyto nemovité věci nabídnout ke koupi předkupníkům za stejnou kupní cenu a se stejnými podmínkami jaké dohodnul s koupěchtivým (3. osobou) k okamžiku uzavření smlouvy nebo v případě bezúplatného zcizení za cenu odpovídající ceně tržní v době podpisu smlouvy o převodu pozemku.
Předkupníci mohou uplatnit předkupní právo jen v celku vůči všem nemovitým věcem vymezeným v čl. II. této smlouvy. Nedohodnou-li se předkupníci jinak má každý z nich právo vykoupit nemovité věci, tak aby jejich podíly na nemovitých věcech byly stejné.
Zanikne-li předkupní právo některého z předkupníků nebo neuplatní-li je z jakéhokoli důvodu jeden z předkupníků, má předkupní právo k nemovitým věcem sám v plném rozsahu druhý předkupník.
Smluvní strany sjednávají toto předkupní právo bezplatně a bez časového omezení.
V.
Výkon předkupního práva
Dlužník jako povinný z předkupního práva učiní předkupníkům nabídku obsahující všechny podmínky dohodnuté s koupěchtivým. Nabídku je povinen zaslat písemně každému z předkupníků zvlášť na jeho adresu uvedenou v čl. I. této smlouvy.
Každý z předkupníků je povinen písemně oznámit dlužníkovi do 14 dnů od doručení nabídky, zda jeho nabídku přijímá.
Následně, je-li zachováno předkupní právo oběma předkupníkům, jsou předkupníci povinni složit na účet dlužníka do tří měsíců od podpisu kupní smlouvy všemi jejími účastníky kupní cenu každý v poměru v jakém vykupují podíl na nemovitých věcech.
VI.
Ostatní ujednání
Smluvní strany prohlašují, že zřízením předkupního práva k nemovitým věcem specifikovaným v čl. II. této smlouvy jsou mezi sebou zcela vyrovnáni a nemají z tohoto důvodu vůči sobě žádné nároky.
VII.
Přechodná a závěrečná ustanovení
Práva a povinnosti touto smlouvou neupravené se řídí ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a právními předpisy souvisejícími.
Tato smlouva je sepsána a uzavřena celkem ve třech vyhotoveních stejné právní závaznosti, z nichž po jednom vyhotovení obdrží každý účastník smlouvy po podpisu této smlouvy.
Smluvní strany prohlašují, že jsou plně svéprávné k právnímu jednání, že si smlouvu před podpisem přečetly, s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toho připojují své podpisy.
V.............. dne ..............
......................................... ........................................
Martin Kovář Jana Kovářová
........................................
Leona Kovářová
Smlouva o předkupním právu uzavřená v podobě závazku smluvních stran, zavazuje pouze účastníky smlouvy a na nového nabyvatele nemovitosti se nevztahuje. Dojde-li k oprávněnému převodu vlastnického práva k nemovitosti zatížené závazkovým předkupním právem, zaniká předkupní právo dohodnuté smlouvou a nový vlastník nemovitosti již nemá povinnost nabídnout nemovitou věc přednostně předkupníkům. Takto zřízené předkupní právo nepodléhá vkladu do veřejného seznamu (katastru nemovitostí). Nevýhodou může být, že potencionální kupující se o předkupním právu nemusí dovědět, pokud mu to vlastník nemovitosti zatají.
Předkupní právo
Předkupní právo lze charakterizovat jako právo kupit věc dříve než někdo jiný. Předkupní právo zavazuje vlastníka věci hodlajícího ji prodat třetí osobě, aby ji nejprve nabídl ke koupi osobě oprávněné z předkupního práva (předkupníkovi) za podmínek, které vyjednal už se zájemcem o nemovitost (koupěchtivým). Má-li předkupník zájem uvedenou věc koupit, pořizuje ji za stejných podmínek včetně dohodnuté ceny, na kterých se dohodl vlastník věci (prodávající) s koupěchtivým.
Nový občanský zákoník nově zakotvil možnost sjednat předkupní právo i pro jiné způsoby zcizení jako je darování či směna. Předkupní právo může být jako vedlejší ujednání obsaženo např. v kupní smlouvě, ale lze je sjednat i v samostatné smlouvě.
Označení smluvních stran
Občanský zákoník pojmenovává osobu oprávněnou z předkupního práva jako předkupníka a osoba, vlastník věci, který má povinnost nabídnout věc ke koupi předkupníkovi je označován jako dlužník. Vzhledem k tomu, že se jedná o trojstranný vztah, tak třetí osobou zájemcem o věc je koupěchtivý.
Charakter předkupního práva
S předkupním právem se můžeme setkat v podobě zákonného předkupního práva, které je dáno přímo ze zákona (např. předkupní právo vlastníka pozemku dle ust. § 3056 NOZ, předkupní právo spoluvlastníků dle ust. § 1124 NOZ) nebo v podobě práva smluvního (nazývaného také jako obligační právo). Smluvní předkupní právo může mít podobu závazkového předkupního práva, které zavazuje pouze dotčené smluvní strany vázané smlouvou nebo může být sjednáno jako právo věcné, které je spjaté s věcí jako takovou a působí vůči každému dalšímu vlastníku nemovité věci, k níž se vztahuje. Je-li sjednáno k nemovitým věcem, které se evidují v katastru nemovitostí, vzniká takto zřízené předkupní právo zápisem do katastru nemovitostí. Takto zřízené předkupní právo k nemovité věci trvá a vztahuje se i na další nástupce, kteří věc nabyli.
Výhodou u předkupního práva s věcnými účinky je, že koupěchtivý nemůže namítat, že o předkupním právu nevěděl nebo nemohl vědět. Ust. § 2145 NOZ se u předkupního práva věcného aplikuje automaticky a smlouva koupěchtivého s předkupníkem je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva.
Práva a povinnosti vyplývající z předkupního práva
NOZ také oproti předchozí právní úpravě podrobněji vymezuje, kdy má dlužník (vlastník věci) nabídnout věc předkupníkovi. Dle ust. § 2143 NOZ povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Tedy bez existence koupěchtivého povinnost nabídnout věc předkupníkovi vlastníku věci nevzniká. Z toho vyplývá, že předkupník se může svého práva domáhat až v okamžiku, kdy dlužník s koupěchtivým uzavře kupní či jinou smlouvu týkající se zcizení věci. Tím dle ust. § 2143 NOZ předkupní právo dospěje.
Prodávající učiní nabídku předkupníkovi ohlášením všech podmínek prodeje, čímž se myslí sdělení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Zákonodárce tím chce zamezit nebo alespoň ztížit prodávajícímu, aby požadoval po předkupníkovi více, než se dohodl s koupěchtivým. Stejně tak je i nedovoleno ujednání prodávajícího s koupěchtívým, že od smlouvy s ním odstoupí, pokud předkupník uplatní své právo nebo že závazek se změní nebo zruší, pokud předkupník své právo neuplatní.
Jde-li o nabídku ke koupi nemovité věci, vyžaduje se písemná forma. Příjme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Poté vzniká předkupníkovi povinnost zaplatit kupní cenu v ujednané lhůtě. Nebyla-li lhůta mezi stranami dohodnuta, uplatní se lhůta stanovena v ust. § 2148 odst. 1 NOZ a to osm dnů po přijetí nabídky u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců od nabídky. Není-li kupní cena v uvedené lhůtě uhrazena, předkupní právo zaniká.
Je-li obsahem smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým směna nebo darování věci, tak předkupník může věc koupit, není-li dohodnuto jinak za obecnou cenu. Smluvní strany si mohou dohodnout jiný způsob určení ceny, např. dle znaleckého posudku nebo dle ceny tržní v daném místě v době uzavření smlouvy s koupěchtivým.
Shrnutí
Předkupní právo v novém občanském zákoníku je více ponecháno na smluvní volnosti, a tedy dle mého názoru bude mít větší význam jeho smluvní úprava. Zvláště jedná-li se o spoluvlastnické podíly, u kterých podle dřívější právní úpravy bylo dáno zákonné předkupní právo všech ostatních spoluvlastníků při každém převodu spoluvlastnického podílu, nyní nový občanský zákoník ponechává předkupní právo pouze tam, kde spoluvlastníci nemohou svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to především v případě založení spoluvlastnictví pro případ smrti.
Vzhledem k tomu, že není cílem zákonodárce všechny podmínky předkupního práva upravit, je žádoucí, aby si smluvní strany ve smlouvě upravily své práva a povinnosti co nejpodrobněji.