Řada nájemníků má velký zájem koupit si byt, ve kterém žijí. Samozřejmě za předpokladu, že by se majitel domu rozhodl byt prodat. Mají nájemníci v takovém případě předkupní právo, nebo majitel může byt převést na kohokoli?
___
Nájemníci mají předkupní právo v případě, když majitel domu rozdělí dům na jednotky (byty a nebytové prostory) na základě prohlášení vlastníka, které se vloží do katastru, a má v úmyslu byty převádět. Ze zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.) plyne, že má povinnost nabídnout převod bytu přednostně tomuto nájemci. Teprve nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě.
V praxi jde nejčastěji o případy, kdy obec prodává svůj bytový fond nikoli po domech, ale po bytech. Prodej jednotlivých bytů je ale běžný i u soukromých vlastníků činžovních domů, kteří si třeba chtějí nechat jen některé byty v domě a ostatní prodají. I zde platí předkupní právo nájemníka.
Předkupní právo platí v takovém případě i pro ateliér v domě. Majitel domu ho musí přednostně nabídnout nájemci. Jiné je to ale u nebytových prostorů. Zde předkupní právo pro nájemce neplatí a majitel může tento nebytový prostor prodat komukoli.
Kdo nemá nárok na předkupní právo
Předkupní právo nájemníka také neexistuje, když někdo získá na základě zákona o vlastnictví bytů byt do vlastnictví a ten pronajímá. Tento nájemník už nemá předkupní právo.
Od předkupního práva je třeba odlišovat právo nájemců-členů stavebních bytových družstev. Ti mají nejsilnější postavení. Tento byt nemůže být ze zákona převeden nikomu jinému než nájemci bytu.
Lhůta na rozmyšlení - 6 měsíců
Nájemník má na rozhodování šest měsíců a až po této době může majitel nabídnout byt někomu jinému. Lhůta nejde nijak zkrátit, a to i kdyby se nájemník v kratší lhůtě vyjádřil, že byt nechce. Když nájemník ve lhůtě vůbec neodpoví, má se za to, že o byt nemá zájem.
Ani po těchto šesti měsících nájemník nemusí zcela vypadnout ze hry. Po uplynutí této lhůty má totiž po dobu dalšího jednoho roku tzv. právo na přednostní nabytí.
Právo na druhou nabídku
Příklad: Pan Novák se rozhodl prodat jeden byt ve třetím patře svého domu. Předkupní právo v délce šesti měsíců nájemníci – manželé Beranovi – nevyužili, protože se jim zdál příliš drahý, majitel za něj chtěl dva milióny. Mohli si bez půjček dovolit tak půldruhého miliónu a zadlužovat se na stáří nechtějí.
Pan Novák ale vzápětí sehnal kupce, který je za byt ochoten dát 1,7 miliónu korun. Majitel je i nyní povinen opět byt nabídnout manželům Beranovým, a to za cenu 1,7 miliónu korun. Jméno potenciálního kupce nemusí prozrazovat. Pokud Beranovi změní svůj postoj a nabídku přijmou, musí uzavřít smlouvu do tří měsíců od doručení nabídky, jinak jejich právo na přednostní nabídku zaniká.
A co by se stalo, kdyby pan Novák zašvindloval a dal Beranovým – s cílem je od koupi odradit – druhou nabídku záměrně ve vyšší ceně, než je kterýkoli z potenciálních kupců ochoten zaplatit? Například kdyby chtěl za byt Beranových 2,5 miliónu korun a po jejich odmítnutí by prodal byt jen za 1,7 miliónu.
Pokud by se Beranovi třeba z katastru nemovitostí, kde jsou uloženy převodní smlouvy, dozvěděli, že byli obelháni, mohli by požadovat od nového nabyvatele, aby na ně byt převedl za částku, za kterou on byt koupil, tedy za 1,7 miliónu korun.
Kdokoli, tedy i pan Novák, má však možnost po odmítnutí první nabídky jeden rok počkat a pak byt prodat komukoli. Po uplynutí této roční doby totiž již nájemník nemá právo na druhou nabídku od majitele.
Pokud nájemník nevyužije předkupního práva ani práva na přednostní nabytí a majitel byt prodá někomu jinému, nájemníkovo postavení se nijak nemění. Noví nabyvatelé totiž vstupují do práv dosavadního pronajímatele.