Ne vždy kupující disponuje potřebnými finančními prostředky k zaplacení celé kupní ceny. Často si musí vyřídit např. poskytnutí úvěru ze stavebního spoření nebo financování prostřednictvím hypotéky. V případě takového financování nemovitosti zásadně musí kupující předložit bance nebo stavební spořitelně smlouvu o budoucí kupní smlouvě na nemovitost.
Uzavření takové smlouvy doporučujeme, i pokud kupující má dostatek peněžních prostředků na zaplacení kupní ceny, ale z různých důvodů on sám nebo prodávající nechce nebo nemůže ihned uzavřít kupní smlouvu.
Každoročně změní v České republice majitele (vlastníka) tisíce nemovitostí. Pokud si zájemce vybere určitou nemovitost (např. rodinný domek, byt či nebytové prostory v osobním vlastnictví), prověří její nejen fyzický, ale i právní stav (tedy kupř. zda nemovitost není zastavena, jaká na ní případně váznou věcná břemena či zda není zatížena jinými závazky; stejně tak zda neprobíhají s předmětem převodu jiné majetkové transakce, tedy zda nebyly na katastru podány zejména jiné návrhy na vklad, o nichž dosud úřad nerozhodl) a dohodne se s prodávajícím na její ceně, mohou obě strany přistoupit k uzavření kupní smlouvy.
Podstatou smlouvy o smlouvě budoucí je písemný závazek smluvních stran, že do dohodnuté doby uzavřou určitou smlouvu; musí se však přitom dohodnout na jejích podstatných (nezbytných) náležitostech.
Smlouva o smlouvě budoucí na nemovitovst - náležitosti
Smlouva o budoucí kupní smlouvě musí tedy obsahovat především přesné označení smluvních stran a předmětu koupě resp. prodeje, tedy nemovitosti. Ve smlouvě musejí být pozemky označeny zejména parcelním číslem, katastrálním územím, v němž se nacházejí, údajem, zda se jedná o stavební nebo jiný pozemek, a výměrou. Budovy se specifikují číslem popisným, číslem evidenčním, příslušností budovy do katastrálního území a označením pozemku, na němž se budova nachází. Byty a nebytové prostory se specifikují označením budovy, v níž jsou vymezeny, číslem bytu nebo nebytového prostoru a pojmenováním nebytového prostoru, popřípadě popisem umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány.) Nezapomeňte, že stavba není součástí pozemku. Je možné, aby vlastníkem pozemku a stavby, která se na něm nachází, byly různé osoby.
Dále je potřeba ujednat a do smlouvy napsat výši kupní ceny, popř. stanovit způsob jejího určení. A v neposlední řadě musí být součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě závazek smluvních stran uzavřít v dohodnuté době kupní smlouvu a určena tato doba, do kdy se tak má stát. Smlouva o budoucí kupní smlouvě obsahuje vždy minimálně uvedené podstatné náležitosti kupní smlouvy, někdy je však vhodnější a přesnější ihned v ní vymezit (zahrnout do ní) kompletní (celý) obsah (text) zamýšlené kupní smlouvy.
Placení
Zvláště o platebním mechanismu (kalendáři) není vždy snadné dosáhnout shody. Prodávající chce mít jistotu, že dostane řádně a včas zaplaceno, a kupující, že se nemovitost opravdu stane jeho majetkem; první proto požaduje peníze co nejdříve - již před nebo nejpozději při podpisu kupní smlouvy - a druhý by zase rád platil až poté, co bude jeho vlastnictví zapsáno do katastru nemovitostí. Obě strany se proto musejí dohodnout na rozumném kompromisu. Je vhodné využít v bankovním ústavu vázaného (blokovaného) účtu (to vyjde nejlevněji) či instrumentu (neodvolatelného) dokumentárního bankovního akreditivu (to bývá dražší) nebo složit peníze do notářské úschovy (to je i když v praxi nejspolehlivější, také nejdražší varianta). Nezapomeňte, že je zakázáno platit v hotovosti částky převyšující 15.000 euro. Platba v české nebo jakékoliv cizí měně se přepočte na měnu EURo směnným kursem devizového trhu vyhlášeným ČNB a platným ke dni provedení platby.
Rozhodně musíme doporučit, aby dohody o platebním mechanismu bylo dosaženo již ve smlouvě o smlouvě budoucí! Následná odlišná stanoviska kupujícího a prodávajícího by mohla ohrozit uzavření kupní smlouvy.
Prohlášení prodávajícího o nezatíženosti jinými nárokovateli
Kromě výše uvedeného se dále doporučuje učinit součástí smlouvy o budoucí kupní smlouvě prohlášení budoucího prodávajícího, že nemovitost nebude po dobu účinnosti smlouvy zatížena zástavním právem (vyjma případného zástavního práva zajišťujícího případný úvěr budoucího kupujícího na pořízení nemovitosti), věcným břemenem, nájemním právem nebo jinou právní vadou, a to pod sankcí smluvní pokuty, s možností odstoupení budoucího kupujícího od smlouvy. Vedle toho je obvyklé, že budoucí kupující se zavazuje složit při uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě zálohu na kupní cenu s tím, že v případě porušení smluvní povinnosti budoucím kupujícím vzniká budoucímu prodávajícímu nárok na smluvní pokutu, kterou je oprávněn započíst proti právu (nároku) budoucího kupujícího na případné vrácení zálohy. (Nebo se může složená záloha rovnat částce smluvní pokuty, pak v případě porušení smluvní povinnosti budoucím kupujícím složená záloha propadá ve prospěch budoucího prodávajícího.) Pokud má smlouva o budoucí kupní smlouvě sloužit jako podklad pro čerpání hypotečního úvěru, je třeba zde uvést výslovný souhlas budoucího kupujícího s tím, že nemovitost bude zatížena zástavním právem zajišťujícím poskytnutí úvěru, a označit číslo účtu budoucího prodávajícího, kam má být poskytnutá částka z úvěru účelově poukázána.
Zopakujme ještě jednou, že smlouva o smlouvě budoucí musí být vyhotovena a uzavřena písemně. Pouhá ústní dohoda o všech náležitostech budoucí kupní smlouvy nepostačí, nebyla by smlouvou o budoucí smlouvě kupní, nýbrž jen nevymahatelnou gentlemanskou dohodou. Podpisy smluvních stran, (budoucího) kupujícího a (budoucího) prodávajícího, nemusejí být úředně ověřeny. (Ověřeny musejí být až podpisy prodávajícího a kupujícího pod samotnou kupní smlouvou.)
Povinnosti lze vymáhat u soudu
Jestliže by některá ze smluvních stran odmítla do dohodnuté doby kupní smlouvu uzavřít, lze se do jednoho roku domáhat žalobou u soudu, aby prohlášení vůle této smluvní stany bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Vedle toho se dotčená smluvní strana může po druhé smluvní straně domáhat také náhrady jí způsobené škody. Existuje ovšem zákonná výjimka, kdy se může účastník smlouvy o smlouvě budoucí ze svých povinností vyvázat.
Závazek uzavřít budoucí smlouvu zaniká, pokud okolnosti, ze kterých účastníci při vzniku závazku vycházeli, se do té míry změnily, že nelze spravedlivě požadovat, aby smlouva byla uzavřena. Nedávno se Nejvyšší soud ČR zabýval otázkou, do kdy může změna okolností (ve smyslu ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku) způsobit zánik závazku k uzavření budoucí smlouvě. Nejvyšší soud v předmětné věci rozhodl svým rozsudkem sp. zn. 33 Odo 343/2005 ze dne 22. 3. 2007, který byl publikován na internetových stránkách Nejvyššího soudu ČR (www.nsoud.cz), přičemž na konkrétní odkaz se dostanete kliknutím zde. V odborné literatuře pak je upravený rozsudek k dispozici v časopise Právní rozhledy č. 15/2008, vydavatelství C. H. Beck, org. složka, str. 572 – 574.
Vyvázání z koupě nebo prodeje pro změnu okolností
Změna okolností, z nichž účastníci smlouvy o smlouvě budoucí vycházeli při jejím uzavření, nemá za následek zánik závazku uzavřít budoucí smlouvu (ve smyslu ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku), jestliže k ní došlo až po uplynutí doby, kterou účastníci pro uzavření budoucí smlouvy sjednali. Změna okolností může způsobit zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě pouze v případě, že k ní došlo od uzavření smlouvy o budoucí smlouvě do uplynutí doby, do níž měla být smlouva uzavřena. Pozdější změna okolností, byť i taková, jakou má na mysli ust. § 50a odst. 3 občanského zákoníku, již zánik závazku ze smlouvy o budoucí smlouvě za následek nemá.
Jinak by došlo k neodůvodněnému zvýhodňování té smluvní strany, která není ochotna své závazky ze smlouvy o budoucí smlouvě plnit dobrovolně, a v důsledku toho event. iniciuje soudní řízení; okamžik, do kdy bude mít změna okolností vliv na trvání závazku, by se tak posouval až do doby rozhodnutí soudu v tomto řízení.
Související odkaz: